Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование направлено на покупку жилья за счет заемных (кредитных) средств. Приобретаемое на такие средства жилое помещение находится в залоге у кредитора (ипотека в силу закона) (п. п. 1, 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

При этом законодательством могут быть предусмотрены льготы на приобретение жилья в ипотеку для определенных категорий граждан, в целях развития определенных территорий. Льготы могут выражаться, в частности, в снижении суммы первоначального взноса (например, за счет предоставленной субсидии), пониженной процентной ставке и (или) льготной стоимости приобретаемого жилого помещения.

Ипотека для молодых семей

Молодая семья (в том числе имеющая детей) может рассчитывать на государственную поддержку в виде социальной выплаты, в частности на уплату первоначального взноса при получении жилищного кредита, в том числе ипотечного, или жилищного займа (далее - жилищный кредит) на приобретение жилья по договору купли-продажи, уплату цены договора участия в долевом строительстве или цены договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве.

Ипотека для военнослужащих

Военнослужащие, являющиеся участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС), не менее чем через три года такого участия могут получить целевой жилищный заем на приобретение жилья (под залог приобретаемого жилого помещения) либо на уплату первоначального взноса при приобретении жилья с использованием ипотечного кредита. Отдельные категории участников НИС имеют право на заключение договора целевого жилищного займа с даты включения их в реестр участников.

Указанный целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения военной службы и является в этот период беспроцентным.

Его размер не может превышать общую сумму средств, подлежащих учету на именном накопительном счете участника НИС.

Заем погашается уполномоченным федеральным органом, в частности, при увольнении военнослужащего, общая продолжительность военной службы которого составляет не менее 10 лет, по достижении им предельного возраста пребывания на военной службе либо при увольнении в связи с признанием его не годным к военной службе по состоянию здоровья; при исключении военнослужащего из списков участников НИС в связи с его гибелью, смертью, признанием его безвестно отсутствующим или объявлением умершим.

Кроме участников НИС право на получение социальной выплаты, используемой на приобретение жилья, в том числе в ипотеку, имеют иные установленные категории военнослужащих, а также сотрудников ОВД, подлежащих увольнению с военной службы, и приравненные к ним лица.

Ипотека для семей с детьми

Гражданам РФ, имеющим ребенка, который является гражданином РФ и возраст которого не достиг семи лет на дату заключения кредитного договора (дополнительного соглашения о рефинансировании), либо имеющим двух и более детей, которые являются гражданами РФ и не достигли возраста 18 лет на дату заключения кредитного договора (дополнительного соглашения о рефинансировании), либо имеющим ребенка - гражданина РФ, которому установлена категория "ребенок-инвалид", предоставлено право на получение льготного ипотечного кредита или на заключение дополнительного соглашения о рефинансировании.

Право на получение льготного кредита (займа) по кредитному договору (дополнительному соглашению о рефинансировании), заключенному с 01.02.2026, имеет один из родителей ребенка (детей, ребенка-инвалида), который зарегистрирован с ним (ними) по одному адресу места жительства.

Получить льготный ипотечный кредит (заключить соглашение о рефинансировании) можно, в частности, на следующих условиях:

1) валютой кредитного обязательства является российский рубль;

2) кредитный договор или соглашение о рефинансировании должны быть заключены по 31.12.2030 (включительно);

3) размер кредита (займа) по кредитным договорам (дополнительному соглашению о ефинансировании) составляет:

• до 30 млн руб. (включительно) - для жилых помещений, расположенных в г. Москве, Московской области, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
• до 15 млн руб. (включительно) - для жилых помещений, расположенных в других субъектах РФ;

4) заемщиком (солидарными заемщиками) за счет собственных средств, и (или) за счет финансовой помощи из бюджета либо от организаций-работодателей, и (или) за счет средств материнского (семейного) капитала оплачено не менее 20% цены соответствующего договора. Для кредитов, выданных на погашение ранее выданных кредитов (займов), отношение размера кредита, а при рефинансировании - остатка задолженности по кредиту к стоимости приобретенного жилья (включая стоимость земельного участка, на котором расположено жилое помещение, если таковой приобретается) должно составлять 80% и менее;

5) кредит погашается равными ежемесячными (аннуитетными) платежами в течение всего срока действия кредитного договора (за исключением первого и (или) последнего месяцев) без возможности увеличения остатка ссудной задолженности. Изменение размера аннуитетного платежа допускается в случаях, предусмотренных кредитным договором;

6) размер процентной ставки по кредитному договору или по дополнительному соглашению о рефинансировании в общем случае составляет не более 6% годовых.

При этом в отношении части размера кредита, превышающей 12 млн руб. включительно, - для жилых помещений, расположенных в г. Москве, Московской области, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, и 6 млн руб. включительно - для жилых помещений, расположенных в других субъектах РФ, устанавливается рыночная процентная ставка;

7) исполнение обязательств заемщика по кредитному договору по состоянию на последнее число соответствующего календарного месяца обеспечено одним из следующих способов:

• залог прав требования заемщика по договору участия в долевом строительстве;
• залог (ипотека) объекта недвижимости, приобретенного по договору купли-продажи с использованием средств кредита (займа);
• залог индивидуального жилого дома, для строительства которого предоставлен кредит, и (или) земельного участка, для приобретения которого и строительства индивидуального жилого дома на котором предоставлен кредит, после государственной регистрации права собственности заемщика на индивидуальный жилой дом и (или) земельный участок.

Помимо залога кредитным договором может быть предусмотрен дополнительный способ (способы) обеспечения исполнения обязательств заемщика, в том числе поручительство физического лица (лиц);

8) по данному кредиту (займу) кредитору не возмещались и не возмещаются из федерального бюджета недополученные им доходы по другим льготным ипотечным программам;

9) в течение всего срока действия кредитного договора заемщик является (в зависимости от способа приобретения жилья):

• участником долевого строительства на основании зарегистрированного в установленном порядке договора участия в долевом строительстве, а после передачи объекта долевого строительства заемщику - его собственником (одним из собственников);
• стороной договора купли-продажи объекта недвижимости, а после его передачи заемщику - его собственником (одним из собственников);
• стороной договора подряда на строительство индивидуального жилого дома, в целях строительства которого был заключен кредитный договор и выдан кредит, и правообладателем земельного участка, на котором осуществляется строительство (если кредит выдан также в целях приобретения земельного участка), а после их передачи заемщику - собственником (одним из собственников);

При этом заемщик в течение всего срока действия кредитного договора должен быть заемщиком (солидарным заемщиком либо поручителем) по единственному кредитному договору, по которому кредитор получает (ранее получал) возмещение недополученных доходов. При этом заемщик не должен являться заемщиком (солидарным заемщиком и (или) поручителем) по другим льготным кредитным договорам, заключенным с 23.12.2023, по которым кредитор получает (ранее получал) возмещение недополученных доходов.

По кредитным договорам (дополнительным соглашениям о рефинансировании), заключенным с 01.02.2026, супруг (супруга) заемщика включается в состав заемщиков (солидарных заемщиков) по кредиту (займу). Исключение предусмотрено для случаев, когда супруг (супруга) заемщика имеет гражданство, отличное от российского, или заемщик является участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Таким образом, при оформлении кредита по общему правилу учитываются ранее выданные льготные ипотечные кредиты. Исключение составляет, например, ситуация, когда у заемщика (солидарного заемщика и (или) поручителя) по соответствующему договору, заключенному с 23.12.2023, родился ребенок после даты заключения указанного договора и его полного погашения;

10) цена соответствующего договора, на основании которого приобретается объект недвижимости, за счет кредитных средств и собственных средств заемщика уплачена в полном объеме (с учетом даты перевода денежных средств заемщиком на счета эскроу, за исключением предусмотренных законодательством случаев, когда при заключении договора участия в долевом строительстве размещение денежных средств на счетах эскроу не требуется).

Следует учесть, что перечень объектов недвижимости, которые могут приобрести с использованием указанной льготной ипотечной программы семьи, имеющие двух несовершеннолетних детей (при отсутствии детей в возрасте до семи лет или детей-инвалидов), ограничен. В частности, приобретение ими жилых помещений в МКД, находящихся на этапе строительства, возможно только на определенных.

Установлены особенности в отношении кредитов (займов), выданных в целях погашения ранее полученных в рамках льготной семейной ипотеки кредитов (займов), а также в отношении дополнительных соглашений о рефинансировании, заключенных в целях уменьшения рыночной процентной ставки.

Сельская ипотека

Гражданам РФ могут быть предоставлены льготные ипотечные кредиты для приобретения жилых помещений (жилых домов), расположенных на сельских территориях (сельских агломерациях). Это возможно при соблюдении следующих условий (п. п. 2, 3, 6, 19 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.11.2019 № 1567):

1) жилье расположено:

• в сельском населенном пункте, поселке городского типа (в том числе в составе внутригородских муниципальных образований г. Севастополя) или на межселенной территории (далее - сельские населенные пункты) с численностью населения, постоянно проживающего на территории каждого населенного пункта, не более 30 тыс. человек (за исключением сельских населенных пунктов и поселков городского типа в составе городских округов, на территориях которых находятся административные центры субъектов РФ, г. г. Москвы и Санкт-Петербурга). Перечень таких населенных пунктов определяется уполномоченным органом субъекта РФ;
• на территории сельской агломерации (примыкающих друг к другу сельских территориях и (или) граничащих с сельскими территориями городах) с численностью постоянно проживающего населения на территории каждого населенного пункта в составе сельской агломерации не более 30 тыс. человек (за исключением внутригородских муниципальных образований г. г. Москвы и Санкт-Петербурга). Перечень сельских агломераций и входящих в них населенных пунктов определяется уполномоченным органом субъекта РФ;
• на сельских территориях (агломерациях) некоторых приграничных муниципальных образований;

2) кредит выдан, в частности, на следующие цели:

• приобретение у физического и (или) юридического лица (за исключением инвестиционного фонда, в том числе его управляющей компании), индивидуального предпринимателя готового жилого помещения по договору купли-продажи или жилого помещения на этапе строительства по договору участия в долевом строительстве (договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве), которые находятся в многоквартирных домах высотой не более пяти этажей;
• приобретение у указанных лиц готового жилого дома (в том числе с земельным участком) по договору купли-продажи либо индивидуального жилого дома или дома блокированной застройки на этапе строительства по договору участия в долевом строительстве (договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве) и земельного участка под таким домом;
• приобретение жилого помещения в многоквартирном доме высотой не более пяти этажей в опорном населенном пункте по договору купли-продажи у юридического лица (за исключением инвестиционного фонда, в том числе его управляющей компании) или индивидуального предпринимателя, являющихся первым и единственным собственником такого жилого помещения и зарегистрировавших право собственности на него после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию;
• приобретение жилого помещения в многоквартирном доме высотой не более пяти этажей в опорном населенном пункте у индивидуального предпринимателя, построившего (создавшего) указанное жилое помещение в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности по строительству в соответствии со сведениями ЕГРИП;

3) жилое помещение (жилой дом) пригодно для постоянного проживания, обеспечено централизованными или автономными инженерными системами (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление), размер жилого помещения (жилого дома) не менее учетной нормы площади в расчете на одного члена семьи, установленной органом местного самоуправления;

4) размер кредита (займа) не превышает 6 млн руб.;

5) первоначальный взнос составляет не менее 20% от стоимости жилья. При этом в первоначальном взносе учитываются в качестве собственных средств бюджетные средства, средства, полученные от организации - работодателя заемщика, средства материнского (семейного) капитала (за исключением социальной выплаты в рамках реализации госпрограммы "Комплексное развитие сельских территорий");

6) процентная ставка по кредиту составляет от 0,1% до 3% годовых. Ставка может быть увеличена, в частности, в случае невыполнения обязательств по страхованию;

7) заемщик не является заемщиком (солидарным заемщиком, поручителем) по другому кредитному договору (договору займа), заключенному с 23.12.2023, по которому кредитор получает (ранее получал) возмещение недополученных доходов по льготным ипотечным программам (в случае заключения кредитного договора (договора займа) с 23.12.2023);

8) регистрация по месту жительства по адресу приобретенного (построенного) жилого помещения (жилого дома) не позднее 180 календарных дней со дня регистрации права собственности на него. При этом заемщик обязан с установленной периодичностью представлять кредитору документ, подтверждающий факт соответствующей регистрации по месту жительства в течение пяти лет, начиная со 181-го календарного дня со дня регистрации права собственности;

9) льготный кредит (заем) в рамках указанной программы предоставляется заемщику только один раз.